임대인이라면 읽어봐야 할 명도소송(건물인도소송) 절차와 주의사항

상가 임대인측 건물인도소송 승소사례를 소개하면서 오늘은 임대인이라면 건물인도소송에서 승소하기 위해서 반드시 주의해야 할 점에 대해 이야기하고자 합니다. 아래의 판결문은 오늘 소개해드릴 사례의 승소판결문으로서, 일반적인 건물인도소송(명도소송)과 달리 임차인측에서 반소로 대응하여 손해배상으로 9,000만원과 지연이자를 청구하였으나, 임차인측의 청구를 전부 기각하고, 임대인측의 청구를 전부 인용하여 판결을 받았습니다. 물론, 본소와 반소 소송비용도 피고(반소원고인 임차인)가 전부 부담하는 판결을 받게 되었습니다. 자세한 사항은 아래에서 이야기하도록 하겠습니다.

 

사건의 발단

위 건물인도소송으로 법무법인 정음으로 찾아오신 의뢰인은 모두가 힘든 시기였던 코로나 시기부터 관리비를 탕감해주는 소위 착한 상가 임대인이었습니다. 그렇기에 상가 임차인은 임대차계약이 만료되었음에도 묵시적으로 갱신하여 계속 영업을 했습니다. 그런데, 착한 임대인이라서 그런지 임차인은 자꾸 월세를 밀리기 시작했습니다. 그러다 나중에는 밀린 월세를 보증금에서 알아서 차감하라는 식으로 말했습니다.

3번의 월세를 연체하면 임대차계약 해지가 가능함에도 불구하고, 임대인은 거의 반년에 가까운 5번의 월세 연체까지 참다가, 배 째라는 임차인의 모습에 화가 나서 저희 법무법인 정음으로 찾아오셨습니다. 부동산 전문 변호사님과 상담을 마치고, 계약해지통보 내용증명, 점유이전금지가처분, 건물인도소송을 의뢰하셨습니다.

 

계약해지통보 내용증명

건물인도 소송을 하기 위해서는 임대인은 임차인에게 임대차계약 해지통지를 해야 합니다. 즉, 단순히 월세가 밀렸다고 계약이 자동적으로 해지되는 것이 아닙니다. 보통 해지통보 수단으로 전화, 문자, 카톡,  내용증명 등의 방법을 활용합니다. '월세 0기분 이상 미납하여 계약을 해지하고자 하니, 0월 0일까지 상가임대차목적물을 비워달라'라는 식의 내용으로 확실하게 의사표시를 해야 합니다.

최근 스마트폰에 다양한 기능이 있기 때문에 메시지를 읽지 않은 상태에서 내용 확인이 가능합니다. 그렇기 때문에 계약해지 의사표시를 문자로 보냈을 때에는 임차인이 임대인으로부터 오는 모든 연락을 차단하여 계약해지 통보가 도달되지 않게 하는 경우가 많아 상당한 시간이 소요되는 경우가 있습니다. 그렇기 때문에, 건물인도 소송을 고려중이신 임대인들은 처음부터 임차인이 대응하지 못하게 내용증명으로 계약해지통보를 하시는 것이 바람직합니다. 저희 법무법인 정음을 통해 내용증명을 발송하시면 보다 적법하고 명확하게 계약해지통보를 하실 수 있으십니다.

 

점유이전금지가처분 신청

건물인도 소송을 제기하기 전에 임대인은 점유이전금지가처분 신청을 먼저 해야 합니다. 점유이전금지가처분은 임차인이 임의로 다른 사람에게 점유를 이전하지 못하도록 하는 조치입니다. 점유이전금지가처분 신청을 하지 않은 채로 소송을 진행했다가 소송 중 임차인이 점유자를 다른 사람으로 바꿔 버리는 경우에는 임대인은 처음부터 다시 소송을 진행해야 하는 불상사가 발생하게 됩니다.

저희 법무법인 정음은 저렴한 비용으로 진행하기 위해 점유이전금지가처분 신청까지 해드리고, 이에 따른 강제집행은 의뢰인이 직접 진행하도록 하고 있습니다. 강제집행이 말만 어려워 보이지 의뢰인이 직접 하시는데 전혀 문제가 없을 정도로 쉽습니다. 강제집행 집행관으로부터 연락을 받고 집행날짜에 신분증, 현금 지참하여 열쇠업자와 증인 2명(또는 3명, 지인가능)과 함께 집행관이 해당 부동산에 집행문을 붙이는 것을 같이 직접 보시는 것이 점유이전금지가처분의 집행입니다. 저희가 신청부터 강제집행 완료까지 하게 된다면, 저렴한 비용으로 진행할 수가 없습니다. 앞서 설명드린 것처럼 직원이 집행관실에 방문하고, 열쇠업자, 증인 2명 비용, 출장비용까지 필연적으로 발생하는 비용이 있기 때문입니다.

위 점유이전금지가처분 집행 시 고시되는 안내문은 아래와 같은 내용이 기재되어 있고, 이를 부착하고 나오는 간단한 절차입니다.

위 집행권원에 기한 채권자 OOO의 위임에 의하여 별지표시 부동산에 대하여 채무자의 점유를 해제하고 집행관이 이를 보관합니다. 그러나 이 부동산의 현상을 변경하지 않을 것을 조건으로 하여 채무자가 사용 할 수 있습니다. 채무자는 별지표시 부동산에 대하여 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하지 못합니다. 누구든지 집행관의 허가없이 이 고시를 손상 또는 은닉하거나 기타의 방법으로 그 효용을 해하는 때에는 벌을 받을 수 있습니다.

 

건물인도소송

점유이전금지가처분이 완료가 되면, 본안 소송인 건물인도소송, 다른 말로는 명도소송을 진행하게 됩니다. 이는 임대인이 법원에 건물의 인도를 청구하는 소송입니다. 저희 법무법인 정음 부동산 전문 이성찬 변호사님은 소장과 증거자료를 제출하여 소송을 진행하였고, 임차인은 화들짝 놀라면서 저희 의뢰인인 임대인을 찾아와서 용서를 구하면서 이제까지 밀린 월세를 일시불로 지불하였습니다. 그러나 이미 임대차계약은 계약해지통보 내용증명이 임차인에게 도달한 날부터 해지가 되었기 때문에 후속절차를 진행하는데 전혀 문제가 없었습니다.

건물인도소송이 무리없이 진행될 것으로 보았는데, 임차인은 갑자기 변호사를 선임하여 권리금 손해배상 9,000만원 청구로 반소를 제기하였습니다. 임차인측 증거로 임차인 매장직원의 증언, 공인중개사의 증언 등이 난무했습니다. 저희 의뢰인은 상대방의 대처와 반소의 주장 내용을 읽어보고 얼토당토하지 않은 말로 자신을 기만한다고 생각했는지, 반소까지 저희 정음이 추가적으로 맡아주시길 바라셨고, 반드시 이겨달라고 부탁까지 하였습니다. 반소 사건도 맡은 부동산 전문 이성찬 변호사님은 상대방의 주장을 논리적으로 반박하여 본소, 반소 모두 승소 판결을 받아냈습니다.

이번 포스팅 서두에 소개해드린 판결문을 보시면, 임대인의 청구는 전부 받아드려졌고, 임차인의 반소청구는 전부 기각 되었습니다. 또한, 소송비용까지 임차인이 전부 부담하는 판결을 받았습니다. 의뢰인이 저희 법무법인 정음을 끝까지 믿어주셔서, 저희는 최선을 다하여 월세를 연체하는 임차인을 쫓아냈고, 손해배상 9,000만원을 방어하는 결과를 의뢰인에게 안겨드렸습니다.

 

강제집행

이번 성공사례에서는 패소한 임차인이 자진해서 임대인에게 인도하였기에 따로 강제집행을 진행하지는 않았습니다. 일반적으로 건물인도소송에서 승소하였다면 법원으로부터 집행문이 부여된 확정판결문을 받고, 집행 법원에 강제집행 신청을 하여 건물인도 절차를 밟습니다. 그럼 집행관은 우선 임차인에게 자진 건물인도를 권고하고 스스로 인도할 기회를 주게됩니다. 그러나 기한 내에 건물을 인도하지 않으면 집행관은 강제집행을 진행하게 됩니다.

오늘 건물인도소송 성공사례를 통해, 임대인이라면 왜 내용증명으로 계약해지 통보를 해야 하는지, 점유이전금지가처분은 왜 해야하는지, 건물인도소송의 전반적인 절차는 어떻게 진행되는지 확인하는 시간을 가졌습니다. 건물인도소송을 고려하고 계시다면 법무법인 정음 부동산 전문 이성찬 변호사와 함께 문제를 해결하시기 바랍니다.