전세금반환 소송이 반드시 필요한 유형 3탄은 '주택임차인으로서 대항력 발생 이후 전세집의 소유권이 신탁회사로 넘어간 경우' 입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."고 규정하고 있습니다. 우리는 이것을 주택임차인의 대항력이라고 지칭하고 있습니다.
임차인의 대항력
대부분이 잘 알고 있는 내용인데 말만 어렵게 작성해둔 것입니다. 세입자가 집주인과 임대차계약을 맺고 그에 따라 전세집에 이사를 들어가는 날인 '주택의 인도일'과 동사무소(주민센터)에 가서 계약서를 건네주고 '전입신고를 한 날' 중 늦은 날의 바로 그 다음 날에 주택임차인으로서의 대항력이 발생합니다.
이 대항력을 가진 세입자는 대항력 발생일 이후 집주인이 바뀌더라도 바뀐 집주인에게 임대차계약 관계를 주장할 수가 있습니다. 원래 임대차계약이라는 것은 채권관계에 불과하여 임대인과 임차인 사이에서만 주장할 수 있는 것인데, 임대목적물의 양수인에 해당하는 자에게도 이와 같은 채권관계를 주장할 수 있다는 점에서 채권에 불과한 임대차를 물권화시킨 것이나 마찬가지입니다.
전세집을 담보로 신탁회사로부터 돈을 빌리고 전세집 소유권을 신탁회사에 넘기는 경우
여기서 중요한 것은 임차인으로서 대항력이 생긴 시점 이후에 집주인이 전세집을 담보로 신탁회사로부터 돈을 빌리고 전세집의 소유권을 신탁회사에게 넘기는 경우가 바로 전세금반환 소송이 반드시 필요한 유형 3탄에 해당한다는 것입니다. 임차인은 임차목적물의 양수인인 신탁회사에다가 임차권을 유효하게 주장하면서 반환을 적법하게 청구할 수 있습니다.
이런 심플하면서도 간단한 법리와 이치를 몰라 기존 집주인에게 전세금반환소송을 제기하는 분들이 있는데, 이것도 틀린 것은 아니지만 돈을 쉽게 회수하는 방법이라는 점에서는 번지수를 완전히 잘못 찾은 것이라 할 수 있습니다. 임차인이 직접 혼자서 소송을 진행을 하는 경우 제대로 알지 못하니 위와 같은 실수로 시간을 낭비하는 것입니다.
결론적으로 신탁회사한테서 전세보증금을 받을 수가 있습니다. 그러나 신탁회사에게 전세보증금을 달라고 한들, 신탁회사는 절대 그냥 주지를 않습니다. 적어도 저희 법무법인 정음에 찾아오신 무수히 많은 의뢰인분들의 케이스를 진행한 경험으로는 소송을 진행하지 않고는 왠만하면 전세보증금을 임차인에게 바로 주지 않았습니다.
개인적인 생각으로는 신탁회사들도 집주인한테 대출해줬을 뿐인데 그로 인해 전세보증금까지 반환해줄 수는 없고 정 받고 싶으면 집주인한테서 직접 받아내라 라는 느낌입니다. 저희 법무법인 정음은 의뢰인으로부터 내용증명 발송을 의뢰받아 아무리 신탁회사에다가 지급 요청을 해보아도 신탁회사에서는 자기들은 반환할 의무가 없고 집주인이 반환해야 한다고만 답할 뿐이었습니다.
전세보증금 반환소송 이전에 내용증명 발송은 왜 진행하는지에 대한 글을 2024.05.08 - [민사사건] - 전세보증금 반환은 내용증명부터 시작를 읽어보시기 바라겠습니다.
전세금반환 소송을 진해아하기 전에 집주인에게 연락해봤지만, 집주인은 지금 돈이 없어서 신탁회사에다가 전세집을 담보로 잡히고 돈을 빌린 상황이었고, 세금도 체납해서 압류도 당한 듯 했습니다. 결국 집주인을 통한 전세금 돌려받기는 답이 없었습니다. 그럼 '세입자라도 구해서 돈을 받아서 나가면 되지 않나요?'라는 물음에 대해서도 부정적인 답변만 나옵니다. 세입자가 구해지질 않습니다. 세입자와 부동산이 등기부를 딱 발급받고선 신탁등기가 있는 전세집이라고 해서 애초에 거들떠 보지도 않습니다. 요즘 부동산들도 전세사기로 고소당하는 일이 많다 보니까 보수적으로 위험한 물건에 대해서는 중개 자체를 하지 않으려 합니다. 이런 점들 때문에 임차인이 가만히 있으면 계속해서 반환받지 못하는 결과가 지속되게 됩니다. 그러니까 강제로 전세금을 돌려받기 위한 소송절차와 임차권등기명령신청절차에 착수를 할 수밖에 없습니다.
사건을 의뢰받은 저희 법무법인 정음은 제일 먼저 임대차보증금 반환소송 소장과 임차권등기명령신청서 작성 후 접수와 함께 신탁회사와 집주인에 대하여 내용증명을 발송했습니다. 재판절차에 돌입하는데 왜 또 굳이 내용증명을 또 발송했냐구요? 다 그럴만한 이유가 있습니다. 임차인이 이미 집을 이사 나갔음에도 아무런 법적 조치를 취하지 않았던 것이 확인되어 이제라도 지연이자를 청구할 수 있도록 조치하려는 목적을 가지고 있었습니다.
소장이 접수되어 피고에게 송달되기 전에 이미 내용증명은 신탁회사와 집주인에게 날라갔습니다. 아니나 다를까 집주인은 아무런 반응과 대응도 하지 않았으며, 신탁회사는 자신들에게는 아무런 책임이 없다면서 자신들은 집주인에게 대출을 해주고 담보목적으로 전세집을 등기해둔 것일 뿐이라고 답변해 왔습니다. 저희 법무법인 정음은 이에 아랑곳하지 않고 신탁회사에다가 소송에서 그렇게 답변해보라는 취지로 내용증명을 또 발송했습니다.
그리고 시작된 법정 다툼에서 저희 법무법인 정음은 의뢰인이 입은 모든 피해를 회복할 수 있도록 보증금 전액과 그에 대한 미지급 지연이자, 그리고 임차권등기명령에 소요된 비용 일체를 모두 청구하였습니다. 신탁회사는 변호사를 선임하겠다고 했으나, 얼마 지나지 않아 돌연 저희 법무법인 정음으로 직접 연락을 해오더니 소송에서 우리가 청구했던 금액 전부를 지급할테니 계좌번호를 알려달라며 결국 백기를 들었습니다. 아마 변호사한테서 자신들이 불리하다는 법적 자문을 얻었기 때문일 것이라 생각됩니다.
신탁등기된 전세집, 전세보증금 돌려받기 성공
저희 법무법인 정음은 전세보증금, 변호사비용, 소송비용 포함하는 모든 돈을 돌려받고 소를 취하했습니다. 그렇게 의뢰인은 전세금 돌려받기를 성공하였습니다. 반드시 전세금반환 소송을 필요한 유형 3탄 케이스는 주택임차인으로서의 대항력이 발생한 이후 집주인에게 임차주택을 양도한 경우로서 주택임대차보호법이 정한 임대인의 지위 승계가 신탁법에 따른 소유권이전의 신탁등기의 경우에도 그대로 미치는 법리를 토대로 신탁회사로부터 전세금 돌려받기를 청구하는 것입니다.
일반인들이 알아야 할 점이 있습니다. 보통 기업들은 법원의 판결이 아니면 어떠한 법률적 의사결정을 하지 않다는 것입니다. 저희가 일을 하다보면 기업을 대리하거나 기업을 상대할 때가 있습니다. 기업은 항상 법정 다툼 외적으로 일을 처리했다가 해당 실무 담당자가 처할 수 있는 곤경이나 책임추궁을 경계하기 때문에, 법원의 판결이 있어야만 무언가 행동을 하는 경향이 짙습니다.
그래서인지 중간에 무언가 신탁회사를 통해서 전세보증금 반환이 좋게 좋게 잘 해결이 되지 않습니다. 협조 자체가 거의 없습니다. 아마 회사 담당자들이 책임지기 싫어서 깊이 관여를 안 하려고 하는 것이 주된 이유일 것이라 생각합니다. 그래서 전세보증금 반환소송이 반드시 필요한 유형 3탄의 경우에도 부동산 전문 변호사를 통해 소송을 진행하시는 것을 말씀드리는 것입니다.
보증금을 그냥 돌려받기가 어렵습니다. 결국 법정으로 가야만 모든 게 쉽게 풀립니다. 그래야만 돈의 회수도 굉장히 수월합니다. 상대는 큰 기업이기 때문에 모든 돈을 다 돌려받을 수 있습니다. 이런 소송은 무조건 법무법인 정음의 부동산 전문 변호사를 선임해서 진행하는 것이 이득입니다. 따라서 위와 같은 상황에 처하면 이런 신탁회사들을 상대해 본 부동산 전문 변호사의 조력을 통해 빠르고 쉽게 전세금을 돌려받을 수 있도록 전세금반환소송이 꼭 필요합니다.
오늘 전세금반환소송 꼭 필요한 유형 3탄 여기서 마칩니다. 비슷한 내용으로 어려움이나 고민이 있어 변호사 상담이 필요할 경우 아래 번호를 통해 상담예약 신청을 하시기 바랍니다. 방문상담도 전화상담도 모두 가능합니다만, 단순문의는 받지 않으니 참고하시기 바라겠습니다.
2024.05.21 - [민사사건] - 전세금반환 소송이 꼭 필요한 유형 1탄, 돈없다는 임대인
2024.05.22 - [민사사건] - 전세금반환 소송이 꼭 필요한 유형 2탄, 사망한 집주인
2024.05.24 - [민사사건] - 전세금반환 소송이 꼭 필요한 유형 4탄, 집주인과 연락 두절
2024.05.27 - [민사사건] - 전세금반환 소송이 꼭 필요한 유형 5탄, 묵시적 계약 갱신된 경우
2024.05.28 - [민사사건] - 전세금반환 소송이 꼭 필요한 유형 6탄, 전세금 일부만 돌려받은 경우
2024.05.29 - [민사사건] - 전세금반환 소송이 꼭 필요한 유형 7탄, 전세사기 당한 경우
2024.05.30 - [민사사건] - 전세금반환 소송이 꼭 필요한 유형 8탄, 임대인과 감정문제가 깊은 경우
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