묵시적으로 계약 갱신 연장되었는데, 전세보증금은 언제 돌려받을 수 있나요?

전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 안 돌려주면 정말 난감합니다. 특히 계약 만료 전에 갱신 거절을 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우라면 더더욱 답답할 수밖에 없습니다. 이번 사례 역시 그랬습니다. 의뢰인은 처음에 '기다리면 언젠가 돌려주겠지'라고 생각했다가, 결국 보증금을 못 받을 위기에 처하고 나서야 법무법인 정음을 방문상담을 한 후 소송을 결심한 사례입니다. 전세 계약이 자동으로 연장되었을 때, 보증금을 받을 수 있는 방법과 법적 절차를 자세히 알아보겠습니다.

의뢰인은 2022년 3월 성북구의 한 아파트에서 2년짜리 전세계약을 체결했습니다. 계약 만료일은 2024년 3월이었지만, 만료가 다가올 때까지 집주인도 별다른 연락이 없었고, 의뢰인 역시 갱신 거절 의사를 밝히지 않았습니다. 이런 경우 법적으로 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장, 즉 묵시적 갱신이 됩니다.

그러던 중 2024년 7월, 의뢰인은 계약을 종료하고 싶다며 집주인에게 연락했고, 3개월 후 보증금을 돌려달라고 요청했습니다. 새 집으로 이사해야 했고, 보증금을 받아야 이사 비용도 해결할 수 있는 상황이었습니다. 처음에는 집주인이 알겠다고 했지만, 계약 종료일이 다가오자 말을 바꾸기 시작했습니다.

새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있어요. 요즘 전세받기가 어렵잖아요. 조금만 기다려 주세요.
- 집주인 -

이 말을 듣자 의뢰인은 불안해졌습니다. 세입자가 언제 구해질지도 모르는데 그냥 기다려야 하는 걸까? 결국 법무법인 정음을 찾아와 법적 대응을 결심했습니다.

많은 분들이 묵시적 갱신이 되면 계약 기간이 끝날 때까지 살아야 하는 줄 아는데, 전혀 그렇지 않습니다. 법적으로 묵시적 갱신이 된 경우, 세입자는 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

의뢰인은 2024년 7월 계약 해지를 통보했으므로, 3개월 후인 10월에는 보증금을 돌려받아야 하는 것이 맞습니다. 집주인이 거부할 명분이 없는 것입니다. 그럼에도 불구하고 집주인이 '세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다'며 시간을 끄는 것은 법적으로 아무 근거 없는 주장입니다. 이런 경우, 적극적으로 법적 대응을 해야 보증금을 받을 수 있습니다.

1) 임차권등기명령 신청 – 이사부터 해야 할 때 필수

의뢰인은 이미 새 집으로 이사할 일정이 잡혀 있었습니다. 그런데 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 했습니다. 이럴 때 필요한 게 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령이란? 전세금을 못 받은 상태에서 이사를 가더라도, 기존 전셋집에 대한 권리를 유지할 수 있도록 보호해 주는 제도입니다. 법원이 이를 승인하여 명령을 내리면 아파트 등기부등본에 임차권등기가 기재되며, 보증금 반환 청구권을 유지한 채 이사를 갈 수 있습니다. 결국 의뢰인은 안심하고 이사를 갈 수 있었고, 보증금 반환 소송을 본격적으로 진행할 준비를 마쳤습니다.

2) 전세금 반환 소송 및 지연이자 청구 – 집주인에게 압박 주기

이사를 마친 후, 의뢰인은 전세금 반환 소송을 진행했습니다. 이 과정에서 집주인에게 지연이자까지 청구하여 경제적 부담을 주는 전략을 선택했습니다.

전세금 반환 소송에서 지연이자를 청구하는 이유? 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 그 기간만큼 지연이자(연 12%)가 발생합니다. 지연이자가 부담되면, 집주인이 빠르게 보증금을 반환하려는 동기가 생깁니다. 실제로 소송 도중 지연이자가 쌓이는 걸 두려워한 집주인이 결국 보증금을 반환하는 경우가 많습니다.

이번 사례에서도 마찬가지였습니다. 소송이 진행되자 집주인은 결국 보증금과 지연이자, 그리고 소송비용까지 모두 지급하기로 합의했습니다. 결국 의뢰인은 전세금을 온전히 돌려받을 수 있었습니다.

앞서 설명드렸듯이 묵시적 갱신이 되었다고 해서 무조건 계약 만료일까지 살아야 하는 것은 아닙니다. 세입자는 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

하지만 일반적으로 집주인들은 전세금 반환을 미루거나, "새 세입자가 들어와야 한다"며 마치 세입자가 계약을 해지한 것이 문제라는 식으로 핑계를 대며 시간을 끕니다. 이런 경우, 세입자가 적극적으로 법적 절차를 진행해야 빠르게 보증금을 받을 수 있습니다.

이번 사례에서도 의뢰인은 처음에는 기다리다가 점점 불안해졌지만, 결국 법적 대응을 통해 신속하게 보증금을 받을 수 있었습니다.

부동산 계약이나 법적 절차를 잘 모르는 일반인이 혼자 전세금 반환 문제를 해결하는 건 쉽지 않습니다. 묵시적 갱신이 되었다고 해서 무조건 집주인의 말만 듣고 기다릴 필요는 없습니다. 적극적으로 권리를 행사하고, 필요하다면 법적 조치를 취해야 합니다.

전세금 반환 소송이 필요하다면, 지금 바로 법무법인 정음과 상담하세요. 경험 많은 부동산 전문 변호사가 신속하고 정확한 법적 조치를 통해 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 도와드리겠습니다.