전세보증금 반환 문제, 신탁등기를 이용한 전세사기의 실체

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하면 얼마나 답답할까요? 계약할 때는 아무 문제없어 보였는데, 막상 돈을 돌려받으려 하니 법적으로 복잡한 장벽이 하나둘 생기면서 예상치 못한 난관에 부딪히게 됩니다. 특히, 신탁등기를 이용한 전세사기는 그 구조가 워낙 교묘해 많은 세입자가 피해를 입고 있습니다. 이번 사례를 통해 신탁등기를 이용한 전세사기가 어떻게 이루어지는지, 그리고 어떻게 대응해야 하는지를 자세히 살펴보겠습니다.

이 사건은 단순한 전세금 미반환 문제가 아니라, 철저하게 기획된 전세사기였습니다. 겉으로 보기에는 일반적인 전세계약처럼 보였지만, 알고 보니 집주인은 명의만 빌려준 ‘바지주인’이었고, 실제 소유자는 따로 존재하고 있었습니다. 게다가 이 부동산은 이미 신탁회사에 신탁등기가 되어 있었는데도, 공인중개사가 세입자를 속여 계약을 진행했던 것입니다.

계약 당시 공인중개사는 "전세금 잔금을 치르는 날, 신탁등기는 자동으로 말소된다"고 안심시켰고, 집주인은 "조금만 기다려 달라"며 계속 시간을 끌었습니다. 결국 세입자는 전 재산을 전세금으로 넣고 입주했지만, 신탁등기는 말소되지 않았고, 전세금도 돌려받지 못하는 최악의 상황에 빠졌습니다.

이 사건은 차명거래(부동산실명법 위반), 신탁등기, 전세사기가 결합된 복잡한 사기 사건이었고, 해결이 쉽지 않았습니다. 하지만 9개월 동안 가능한 모든 법적 조치를 총동원한 끝에 결국 전세금, 이자, 소송비용까지 전부 받아낼 수 있었습니다.

전세계약을 할 때, 등기부등본을 확인하는 것은 기본적인 절차입니다. 하지만 신탁등기가 설정된 부동산의 경우, 이 기본적인 절차만으로는 위험을 완전히 피할 수 없습니다. 쉽게 설명하면 이런 상황입니다.

실제 소유자가 존재하지만, 계약은 바지주인의 명의로 진행됩니다. 부동산은 이미 신탁회사에 신탁등기가 되어 있어, 법적으로 바지주인은 소유권을 행사할 수 없습니다. 세입자는 등기부등본을 확인해도 바지주인의 이름이 기재된 것을 보고 안심하고 계약을 체결합니다. 계약 후 신탁등기가 말소되지 않고 유지되면, 바지주인은 전세금을 반환할 능력도, 권리도 없습니다.

그렇다면 이런 경우, 세입자는 어떻게 대응해야 할까요?

이러한 전세사기는 철저하게 계획적으로 이루어집니다. 대표적인 전세사기 과정은 다음과 같습니다.

집주인은 계약 체결 전, 부동산을 신탁회사에 맡기고 대출을 받습니다. 법적으로 신탁이 설정되면 부동산의 소유권은 신탁회사(수탁자)로 완전히 이전됩니다. 하지만 세입자들은 이를 잘 모르고 계약을 진행합니다. 이 과정에서 공인중개사는 "신탁회사 소유라서 더 안전하다"고 말하며 안심시킵니다. "잔금을 치르는 날 신탁등기는 자동으로 말소된다"는 거짓말로 세입자를 속입니다. 계약이 끝난 후 세입자가 전세금을 요구하면, 집주인은 "조금만 기다려 달라"며 미루고, 이후 연락을 끊어버립니다. 결국 세입자는 이사도 가야 하고, 전세금도 돌려받지 못하는 최악의 상황에 놓이게 됩니다.

이 사건의 세입자는 결국 법무법인 정음을 찾아와 법적 대응을 결심했습니다. 처음에는 전세금 반환 소송과 임차권등기명령 신청 정도면 해결될 줄 알았지만, 실제로는 훨씬 복잡한 법적 절차가 필요했습니다.

집주인이 전세금을 반환할 의무가 있음을 법적으로 확정 짓기 위해 소송을 진행했습니다. 이 과정에서 신탁등기가 유지된 상태에서도 세입자의 권리가 보호된다는 점을 강조해야 했습니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 했기 때문에, 임차권등기명령을 통해 세입자의 권리를 유지하도록 했습니다. 신탁회사가 소유권을 가지고 있는 만큼, 신탁회사가 어떤 법적 책임을 질 수 있는지 검토하고, 필요할 경우 추가적인 청구를 진행했습니다. 이러한 법적 절차를 통해 결국 9개월 만에 전세금, 이자, 소송비용까지 전부 회수할 수 있었습니다.

전세사기를 당했다고 해서 지레 포기하면, 결국 전세금을 돌려받지 못하는 결과를 맞게 됩니다. 어떤 케이스든 가능성이 있는 한 최선을 다해야 하고, 그 과정에서 법적인 도움이 필요하다면 전문가의 조력을 받아야 합니다. 계약 전, 반드시 신탁등기 여부를 확인해야 합니다. 공인중개사의 말만 믿지 말고 법적 조언을 구하는 것도 중요합니다. 전세금 반환이 어려운 경우, 즉각적인 법적 조치를 고려해야 하며, 신탁회사가 개입된 경우 소송 전략을 철저히 세울 필요가 있습니다.

전세사기가 의심되거나, 전세금 반환이 어렵다면, 법무법인 정음 부동산 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.