전세보증금을 받은 후 임차권등기 말소 의무 이행합니다.

연락두절인 집주인

전세 만기일이 가까워지면 집주인은 만기일에 전세보증금 반환이 어려우니 후속세입자가 올 때까지 기다려주라는 말을 종종 합니다. 만기일이 지나고도 전세집을 보러 오는 후속세입자는 없고, 집주인에게 연락을 해도 받지 않으니, 임차인 입장에서 스트레스를 심하게 받습니다. 만기일 전에 미리 소송을 준비하시는 임차인들도 계시지만, 만기일이 훨씬 지나서 집주인과 연락두절로 인하여 스트레스를 받다가 소송을 아주 늦게 시작하시는 분들이 계십니다.

임차권등기 말소 요청하는 집주인

일반적으로 저희 법무법인 정음이 전세보증금반환소송과 임차권등기명령신청을 시작하게 되면, 최대한 신속하게 진행을 하기 때문에 임차권등기 완료 및 전세보증금반환소송 소장이 상대방에게 도달되도록 합니다. 소송 전에는 연락 두절이었던 집주인이었지만, 막상 소송이 시작되면  패소의 위험성을 느낀 집주인은 의뢰인에게 연락하기 시작합니다. 은행 대출을 핑계로 임차권등기를 말소해야 대출을 받을 수 있다는 이유와 후속세입자가 임차권등기 때문에 들어오지 않으니 전세보증금을 돌려주고 싶어도 돌려주기 어렵다는 이유를 들면서 임차권등기 말소를 해달라고 주장합니다. 즉, 임차권등기 말소를 해야 전세보증금을 돌려줄 수 있다며, 임차인에게 어이없는 주장을 하는 것입니다.

먼저 이행해야 할 의무는 전세보증금 반환의무

 '임대인의 임대차보증금의 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.'라고 대법원이 판시하였습니다. 판시 내용은 아래와 같습니다.

주택임대차보호법 제3조의 3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경로 되게 되므로, 이미 사실상 이행지체가 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환 의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다 4529 판결

임차인 입장에서 전세보증금을 조금이라도 빨리 받을 수 있을까 싶어서 임차권등기를 말소하는 경우가 있습니다. 임차권등기 말소 이후, 바로 집주인이 전세보증금을 임차인에게 돌려주면 문제가 없겠지만, 임차권등기가 완료되어 이사를 가버린 임차인의 경우에는 대항력과 우선변제권이 없기 때문에 집주인이 배째라는 식으로 돈을 돌려주지 않으면 아주 큰 문제가 발생합니다. 그렇기 때문에 대법원에서도 임차인의 임차권등기 말소의무보다 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 선행되어야 한다고 판시한 것입니다.

임차권등기 완료 후 이사갔다면, 전세보증금 돌려받기 전에는 임차권등기 말소 NO!

특히, 임차권등기를 완료하고 이사를 가신 임차인은 절대 전세보증금을 돌려받기 전에 임차권등기 말소를 하시면 안됩니다. 집주인의 감언이설에 넘어가서 본인의 대항력과 우선변제권을 버리는 행위입니다. 전세보증금이 작은 돈이 아니기 때문에 심리적으로 많이 흔들리기에 이해도 됩니다. 그렇지만, 작은 돈이 아니기 때문에 더욱 조심하고 신중하셔야 합니다.

전세보증금을 돌려받지 못한 경우, 저희 법무법인 정음의 부동산 전문 변호사와 상담해보시기 바랍니다.