건물명도(인도)소송을 통해 임대인의 권리를 회복하는 방법

임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 건물을 인도하지 않는다면, 임대인은 건물명도소송을 통해 권리를 회복해야 합니다. 건물명도소송을 빠르게 진행하고 싶은 임대인이라면 어떤 절차가 필요한지 알아보겠습니다.

임대차계약의 종료 사유

임대차계약의 대표적인 종료 사유는 임대차 기간 만료와 월세 미납이 있습니다. 이외에도 임차인이 계약상 의무를 이행하지 않는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지하고 임차인에게 건물인도를 요청할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 임대인의 동의없이 다른 사람에게 세를 준다거나(무단전대), 건물의 구조를 바꾸는 경우(무단 구조 변경), 계약상 의무 위반을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

임대차계약 해지통보

이러한 이유로 인해 임대인이 임대차계약을 해지하고자 하면, 먼저 임차인에게 적법한 임대차계약 해지통보를 해야 합니다. 카톡, 문자, 통화 등 어떤 방법을 통해 계약해지 통보를 해도 무관하지만, 적법한 해지통보가 임차인에게 확실하게 도달되는 것이 중요합니다. 아직 해지통보하기 전이라면 저희 법무법인 정음을 통해 임대차계약 해지통보를 진행하는 것을 추천드립니다.

임차인의 의무와 건물명도소송

임대차계약이 종료되면, 임차인은 즉시 임차건물을 임대인에게 인도하여야 할 의무가 생기게 됩니다. 하지만 임차 건물은 임차인의 생계 수단이고 생활 터전이다 보니, 계약이 종료된 이후에도 건물을 인도하지 않는 상황이 자주 발생합니다. 이렇게 되면 임대인은 건물명도소송을 제기할 수밖에 없습니다.

건물명도소송의 절차

건물명도소송은 일반적으로 다음 세 가지 절차로 진행됩니다.

1. 점유이전금지가처분

이는 임차인이 임의로 다른 사람에게 점유를 이전하지 못하도록 하는 조치입니다. 이를 통해 임대인은 소송 중에 건물의 점유상태를 유지할 수 있습니다. 간혹 점유이전금지가처분을 하지 않아도 된다고 이야기하는 사람들이 종종 있습니다. 임차인이 점유자를 변경하지 않는다면 문제는 생기지 않습니다. 그러나 점유이전금지가처분을 하지 않았는데 임차인이 점유자를 변경하면, 건물명도소송에서 승소를 했지만 강제집행을 하지 못해 처음부터 다시 건물명도소송을 진행하는 불상사가 존재합니다. 이러한 불상사를 막기 위해 점유이전금지가처분을 진행해야 하는 것입니다.

2. 건물명도소송

임대인이 법원에 건물의 인도를 청구하는 소송입니다. 임대차계약서에 기재된 임차인을 상대로 소송을 제기하며 등기부등본, 임대차계약서, 해지통보 등 증거자료들을 소장과 함께 제출함으로써 진행하게 됩니다. 법원의 판결을 통해 임차인이 건물을 인도하도록 명령받을 수 있습니다.

3. 부동산 강제집행

소송에서 승소한 후, 법원으로부터 집행문이 부여된 확정판결문을 받아 관할 집행법원에 강제집행을 신청하여 건물인도를 진행할 수 있습니다. 집행법원에서 강제집행 신청을 접수하면, 집행관이 임차인에게 자진 건물 인도를 권고하는 절차를 먼저 진행합니다. 이는 임차인에게 스스로 건물을 인도할 기회를 주는 단계입니다. 그럼에도 불구하고 기한 내에 건물을 인도하지 않으면, 집행관은 강제집행을 진행합니다. 강제집행에 소요되는 비용은 임차인이 부담하게 되며, 이는 보증금에서 공제될 수 있습니다.

주의사항

앞서 설명드린 것처럼 건물명도소송만 제기하고 점유이전금지가처분을 신청하지 않는다면, 부동산 강제집행 절차에서 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 집행 절차에서 새로운 점유자로 바뀌어 있다면 강제집행을 할 수 없게 됩니다. 이 경우 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하므로 더 많은 시간이 소요됩니다.

또한, 건물명도소송은 임대인이 쉽게 이길 것이라는 생각에, 충분한 법률적 검토를 하지 않아서 패소하는 경우도 빈번하게 발생합니다. 해지 통보 요건을 제대로 검토하지 않았거나, 임대차 계약 종료에 대한 검토가 제대로 이루어지지 않아, 예상치 못하게 임대인이 패소할 가능성이 있습니다. 특히, 임대차보호법이 강화되어 임차인들을 보호하려는 경향이 있으므로, 이 부분을 제대로 검토하고 건물명도소송을 진행해야 합니다.

전문가의 도움

건물명도소송을 진행하고자 하는 임대인이라면, 임대차 계약이 적법하게 해지된 것이 맞는지 혼자 답을 내리기 어려운 부분이 있을 수 있습니다. 또한, 건물명도소송은 제대로 진행하더라도 판결이 나오기까지 보통 4~6개월 이상의 시간이 소요되는데, 중간 과정에 문제가 발생하면 더 오랜 기간이 소요될 가능성이 높습니다. 건물명도소송을 진행하여 자신의 권리를 빠르게 회복하기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다. 법무법인 정음은 다수의 건물명도 소송을 성공적으로 수행한 경험과 노하우가 있는 부동산 전문 변호사가 앞으로 필요한 절차와 방법에 대해 명쾌한 솔루션을 제공하고 있습니다. 임대차계약 해지부터 건물명도소송 강제집행까지 전 과정을 철저히 준비하고 대응하여 임대인의 권리를 보호하시길 바랍니다.