전세금, 지연이자까지 청구하여 반환소송 진행하기

임대차계약 만료일이 지났지만 임대인이 전세금을 반환하지 않는 경우, 상황과 조건이 맞다면 전세금뿐만 아니라 지연이자까지 청구하여 전세금 반환소송을 진행해야 합니다.

임대차계약 해지통보

전세금 반환소송을 통해 전세금을 반환받기 위해서는 임대차계약이 명확히 해지되어야 합니다. 임대차계약이 해지되지 않았는데, 임대인에게 전세금을 돌려달라고 하는 것 자체가 성립하지 않기 때문입니다. 임대차계약을 명확히 해지하기 위해서는 임차인은 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 해지통보를 해야 합니다. 일반적으로 문자 메시지나 카카오톡 메시지, 전화로 통보하고, 공식적으로는 내용증명을 통해 통보할 수 있습니다.

임대차계약 해지통보를 할 때에는 해지통보 내용에 임대차계약 해지 의사표시, 계약종료일, 임대차 보증금 반환 요청, 임대차 목적물 인도 일시, 이에 대한 확인 요청이 필요합니다. 대한민국 임대인 중에 전세금을 바로 돌려 줄 수 있는 사람이 몇이나 될까요? 대부분 후속세입자의 전세금으로 돌려막기 하는 것이 대한민국 전세시장의 모습입니다.

그렇기 때문에 진상 임대인을 만났을 때에는 앞서 설명드린 해지통보를 보내도, 이를 읽거나 확인하지 않기 때문에 해지통보가 임대인에게 도달했는지 확인하기 어렵습니다. 그래서 임대차계약 만료일 6개월부터 문자 통보 후, 임대인이 답장을 하지 않거나 연락이 불가능할 경우, 임대인에게 계약해지 통보 내용증명을 보냄으로써 공식적으로 해지 의사를 전달하는 것이 중요합니다. 내용증명 자체로는 강제력이 없으나, 추후 법적 조치에서 중요하고 명확한 증거로써 효력을 가지기 때문에, 계약만료일 최소 2개월 전에는 내용증명을 보내는 것이 바람직합니다.

임차권등기명령 신청

전세금만 임대인에게 청구하기에는 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면, 임차인의 전세대출 연체이자율, 이자까지 임차인만 극심한 손해를 보게 됩니다. 이러한 경우, 임차인은 3가지 선택지가 있습니다. 첫번째는 전세금 반환소송을 진행하지 않고, 앞서 설명드린 극심한 손해를 임대인이 돌려줄 때까지 감당하는 선택입니다. 두 번째는 전세금을 돌려받을 때까지 전세집에서 거주하면서, 전세금 반환소송을 진행하는 것입니다. 마지막은 임차권등기명령 신청과 전세금 반환소송을 진행하면서, 임차권등기가 완료되면, 임대인에게 전세집을 인도하고 이사를 나가 임대인에게 전세금과 지연이자까지 청구하는 방법입니다.

마지막 선택이자 해당 방법을 들으신 임차인들 중 몇분은 '전세집에서 이사를 나가면 대항력이 사라지지 않나요?'라고 생각하실 수 있습니다. 임차권등기는 임차인이 전세집에서 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력을 유지시켜 주는 법적조치입니다. 그렇기 때문에 임차권등기를 완료한 후 이사를 나가면서 임대인에게 전세집을 인도하면, 임차인은 임차인으로서의 의무를 다 이행하게 됩니다. 반면에 임대인은 전세금 반환의무를 이행하지 않았기 때문에, 전세금 반환소송에서 임차인이 임대인을 상대로 지연이자를 청구할 수 있게 되는 것입니다.

전세금 반환소송

일반적인 전세금 반환소송은 전세금을 반환하고, 소송비용(인지대, 송달료, 변호사비용)은 임대인이 부담하라는 판결문을 받게됩니다. 그런데 앞서 설명드린 것처럼 임차권등기까지 완료한 상태에서 전세집을 임대인에게 인도까지 완료한 상황이라면 전세금, 지연이자(5%, 12%), 소송비용(인지대, 송달료, 변호사비용)까지 상대방에게 청구할 수 있습니다.

왜 지연이자까지 청구할 수 있는 방법을 설명할까요? 지연이자 청구는 임대인이 전세금을 반환하는데 경제적 부담을 강하게 느끼게 하여, 빠른 반환을 유도하는 효과가 있습니다. 12%의 지연이자가 결코 적은 금액이 아니기 때문입니다. 예를 들어, 서울 평균 전세가 6억에 대한 전세금 반환소송에서 승소한 이후, 임대인이 1년간 반환을 하지 않은 경우, 지연이자는 대략 7,200만 원입니다. 서울 서초구 아파트 평균 전세가 12억에 대한 위 1년간 지연이자는 대략 1억 4,000만 원입니다. 이처럼 전세금 반환소송에서 지연이자까지 청구할 수 있게 되는 판결을 받게 되면, 빠른 반환을 유도할 수 있게 된다는 것입니다.

아래는 이처럼 전세금, 지연이자 12%, 소송비용까지 청구하라는 승소판결문입니다.

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전세계약 해지통보부터 전세금 반환까지의 과정은 체계적이고 신중하게 접근하여, 임차인에게 알맞은 대책으로 진행해야 합니다. 문자와 내용증명을 통한 공식적인 통보, 임차권등기명령 신청, 그리고 필요 시 전세금 반환소송을 통해 임차인은 자신의 권리를 효과적으로 주장해야 합니다. 전세금 돌려받지 못하여 골치 아프신 분들은 법무법인 정음 부동산 전문 변호사의 법률 상담을 통해 본인의 상황에 알맞은 법적 조치를 취하시기 바라겠습니다.